Chirie și varietate de închiriere în clădirea - studopediya

Rent - o forma de calcul economic, cu stabilirea ponderii veniturilor transferate printr-un acord prealabil proprietarul mijloacelor de producție sau a altor bunuri care rezultă din activitatea de producție.







Organizațiile intră în leasing ca chiriași sau proprietari. Atunci când este proprietarul este de acord pentru a da chiriaș o proprietate de plată pentru posesie și folosință temporară sau pentru utilizarea temporară. Aceasta stabilește relații economice anumită structură (Fig. 7.4).

Fig. 7.4. Schema generală a relațiilor economice cu contractul de închiriere.

Relațiile de arendă sunt reglementate de Codul Civil al Federației Ruse, în special, aceste relații reglementează capitolul 34 din partea a doua din Codul civil.

relații de închiriere care să permită utilizarea temporară de proprietate (temporar sau posesia), au fost utilizate pe scară largă în activitățile companiilor de construcții. În același drept la contractul de închiriere a proprietății aparține proprietarului. Locatorii poate fi, de asemenea, persoana autorizată de lege sau de proprietar pentru a scoate, de exemplu, pe baza autorizației (art. 608 CC RF).

Această regulă de drept se aplică în principal în leasingul de stat și municipale, precum și atunci când el livrează chiriaș subînchirierea proprietatea acordul locatorului (art. 618 din Codul civil).

Forma juridică de leasing imobiliar are caracter obligatoriu procedura de reglementare mai permisiune, mai degrabă decât de închiriere bunuri mobile: imobiliare de leasing care fac obiectul înregistrării, cu excepția cazului prevăzut altfel prin lege (punctul 2 al articolului 609 CC RF ..). Astfel, în virtutea alin. 1, art. 607 chirie GKRumyniyaobektom nu poate fi nici o proprietate, ci numai obiectele și lucruri care nu își pierd proprietățile lor naturale, în procesul de utilizare a acestora (revendicarea 1. Art. 607 din Codul civil). Drepturile de proprietate, chiar dacă acestea sunt un obiect independent de vanzare (sec. 4 linguri. din Codul civil), dar nu pot fi închiriate.

Între proprietar, proprietar în viitor, și un antreprenor - un chiriaș, următoarele tipuri de relații:

a) Închiriere de producție (figura 7.5) .;

b) Închiriere de ieșire mărfuri (contract de închiriere) (Figura 7.6);

c) închirierea timpului liber (figura 7.7).

Fig. 7.5. Primul tip de circuit de relație înseamnă producerea de la leasing

Pentru organizarea contractului de închiriere (pe baza de leasing a mijloacelor de producție) este necesară pentru:

- obținerea mijloacelor de producție a fost unul dintre proprietar, și realizarea produsului finit la altul;

- chiriaș are propriile sale surse și, în consecință, un cont bancar.

Cea mai frecventă greșeală în organizarea de leasing - este magazinele de transfer de închiriat proprietatea lor, mai degrabă decât crearea de întreprinderi mici independente, pe baza unor ateliere de întreprinderi de construcții sau industria materialelor de construcții întreprinderi.

Al doilea și al treilea tip de chirie este o modalitate comună de organizare a relațiilor de chirie în cadrul întreprinderilor.

Cu acest sistem, contractul de închiriere chiriaș ia proprietar într-un rând pe ieșire (pe baza de contract), în timp ce locator la locatar plătește produsele fabricate, oferindu-i mijloacele de producție, dacă este necesar. Este destul de evident că chiria pentru această formă de închiriere nu este posibilă, deoarece chiriaș (contractor) primește bani de la proprietar, și primirea de bani de la o persoană, în scopul de a le întoarce la el mâine - acest lucru este un nonsens. Pur și simplu pentru a reduce cantitatea de costul estimat.

Fig. 7.6. Al doilea tip de scheme de asociere pentru producția de închiriere (contractul de închiriere)

Chirie de presă de producție contractant (contract de închiriere) - ar trebui să se concentreze pe problema unui, punct de vedere tehnic un tip de produs separat separat. Chiriașul în acest caz, ia ieșire consecutiv, potrivit pentru punerea în aplicare, și de închiriere în acest caz, este supusă eliberarea unui anumit produs, mai degrabă decât proprietatea unei unități structurale separată.

În cazul în care contractul de închiriere pentru a efectua o divizie a sarcinilor de producție și să desfășoare activitățile sale, compania atribuie-i partea relevantă a activelor sale - active fixe și curente.

Cu alte cuvinte, puteți închiria doar procesul de eliberare a unui tip de produs separat.

Schematic poate fi reprezentat după cum urmează:

Absolut esențial pentru închirierea subiectului este producția de produse finite (desigur, rezultatul oricărei etape de proces ar putea fi produsul finit). De exemplu, pentru producătorul - chiar și descărcarea materiilor prime, dar cu condiția ca această operațiune necesită o entitate juridică. În special, descărcarea materiilor prime pentru organizația Movers companie specializată - aceasta este produsul finit și descărcarea de materii prime pentru mutari ale departamentului de transport al întreprinderii - funcționarea procesului tehnologic al întreprinderii în ansamblul său, și, prin urmare, nu poate fi supus concesionării lor și a spus de lucru - chiriași.







relații de leasing sunt stabilite prin contract. Proprietarul de ieșire de închiriere și chiriaș stipulează trei condiții ale contractului de leasing:

1. Cantitatea de produs (volumul de lucrări și servicii) în măsurarea fizică, obligarea proprietarul și locatarul să accepte pentru executare.

2. Costul unitar (volumul de muncă sau de servicii), așa-numitul preț de decontare.

3. Termenul limită.

Este inacceptabil pentru închiriere de ieșire formează prețul de decontare, inclusiv cota de profit potențial din vânzarea produsului finit de către locator, locatarul livrat. Încercările întreprinse de unele companii, chiriași aduce la o anumită parte din profitul nesusținut să se determine în mod fiabil această parte este aproape imposibil.

Nu trebuie să uităm că profitul este rezultatul actului de vânzare, mai degrabă decât în ​​procesul de producție, precum și calcule cu chiriași prin intermediul prețurilor, inclusiv ponderea profiturilor, nimic altceva se înțelege ca o promisiune de venit negarantat.

Fig. 7.7. A treia relație de circuit de tip - la închirierea timpului liber (al treilea tip de închiriere)

Acest lucru conduce la cea mai comună greșeală atunci când se creează o bază de contract de leasing unitate structurală colectiv în costurile de producție sunt determinate de condițiile predominante în diviziunea structurală a costurilor, nu întregul cost (toate întreprinderile) pentru a produce acest tip de produs.

Al treilea tip de leasing poate să apară în cazuri excepționale și pentru o perioadă scurtă de timp pentru următoarele motive:

- în cazul în care proprietarul a descărcat echipamentul (deși nu este clar de ce nu a produs produsele el însuși);

- în prezența unei armate de rezervă de forță de muncă (adică șomeri), pentru munca în exces de ore de lucru normale (8:00.) Nu toată lumea poate. Așteptați de înaltă calitate, în acest caz nu este necesară, deoarece ziua de lucru de 8 ore este definit caracteristicile fiziologice ale persoanei și nivelul de intensitate a muncii sale.

Chiria poate fi transferată: terenuri și alte obiecte naturale distincte; întreprinderi și alte complexe de proprietate; construcție; structuri; echipamente; ambarcațiuni; Alte lucruri care nu își pierd proprietățile lor naturale, în procesul de utilizare a acestora (elemente non-consumabile).

Chiria este stabilit pentru toate bunurile închiriate ca un întreg sau separat pentru fiecare dintre părțile sale. Chirie de tipuri individuale de proprietate se face pentru primirea și acte de acceptare. Locatorul proprietatea închiriată este înregistrată în bilanț ca active fixe. Costul Chiriaș a proprietății închiriate se înregistrează în modul stabilit în contul în afara bilanțului 001 „active imobilizate imprumutata“.

Chiriile poate lua următoarele forme:

1) într-o cantitate anumită fixă ​​(de preferință în numerar) de transfer fiind efectuate de periodic sau în același timp;

2) a stabilit cota care rezultă din utilizarea bunului închiriat, producție și venituri;

3) furnizarea unor servicii către chiriaș;

4) transferul de locatar către locator din cauza lucrurilor contractuale în proprietate sau de închiriere;

5) de stabilire pe chiriaș a cauzat costurile contractuale pentru îmbunătățiri închiriate.

chiria poate fi modificat prin acordul părților, dar nu mai des decât o dată pe an (art. 614 din Codul civil). Legea poate fi revizuită anumit interval de timp minim de revizuire a cuantumului chiriei pentru închirierea unor specii distincte, precum și să închirieze anumite tipuri de proprietate.

Cu excepția cazului în care legea prevede altfel, chiriașul are dreptul de a solicita o reducere corespunzătoare a chiriei, în cazul în care, datorită unor circumstanțe pentru care nu îndeplinește condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere, sau starea proprietății sa deteriorat considerabil. Locatarul poate cere o reducere a chiriei pentru deficiențele activelor închiriate (în conformitate cu articolul 612 GK.RF.); și reducerea chiriei va fi proporțională cu nivelul de reducere a proprietăților utile (de consum) închiriate facilitate.

Proprietarul, închirierea obiectului de active fixe, suportă anumite costuri. Acesta poate fi costurile asociate cu repararea și revizia mijloacelor fixe, protecția acestor facilități, oferind clădiri închiriate cu energie electrică, de încălzire, de alimentare cu apă și altele.

În același timp, locatarul este obligat să mențină proprietatea în stare bună, să efectueze la propriile cheltuieli de reparații și să suporte costurile de întreținere a proprietății, în conformitate cu termenii contractuali.

În cazul în care reparațiile majore a trebuit să facă un proprietar, dar el a încălcat termenii contractului și nu se face lucrarea în timp util, atunci locatarul poate acționa la alegerea lor:

- de revizuire prevăzute de contract sau cauzate de necesitate urgentă și de a recupera de la costurile de reparație proprietar sau să-l creditează în contul unei chirii;

- necesită o reducere corespunzătoare a chiriei;

- solicită recuperarea daunelor.

Ultimele două opțiuni sunt reglementate printr-un acord între părți sau prin arbitraj.

relațiile de arendă sunt în primul rând de natură contractuală în (cu excepția anumitor tipuri de utilizare autorizate), și ca una dintre principalele cerințe în condițiile elementului de închiriere. 607 indicarea GKRumyniyanazyvaet a datelor pentru a stabili definitiv proprietatea care urmează să fie transferate către chiriaș ca un obiect de leasing. În absența unor date relevante în contract o condiție a unui obiect care urmează să fie închiriate, nu este considerată convenită de părți și contractul respectiv nu este considerat a fi încheiat. condiții suplimentare sunt prevăzute pentru anumite tipuri de contracte de leasing sunt recunoscute ca fiind esențiale. Deci, pentru clădiri sau construcții de leasing acord este obligatoriu convenit în scris, starea valoarea chiriei, în absența unui contract care nu este încheiat (art. 654 din Codul civil).

Transferul de proprietate (managementul economic, managementul operațional, durata de viață posesia moștenea) asupra proprietății închiriate unei alte persoane, nu este un motiv pentru a schimba sau rezilierea contractului de închiriere (art. 617 din Codul civil).

Proprietarul poate aduce îmbunătățiri ale proprietății închiriate: separabilă și inseparabilă de obiect închiriate. Îmbunătățiri care pot fi separate fără a afecta proprietatea și au o valoare intrinsecă, sunt proprietatea chiriaș, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere. În cazul în care chiriașul a făcut pe cheltuiala proprie și cu acordul îmbunătățirile locatorul de proprietate închiriate, nu pot fi separate fără a deteriora proprietatea, locatarul are dreptul după încetarea contractului de rambursare a costurilor acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere. Costul de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate făcute de locatar, fără consimțământul locatorului, nerambursabil, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege. Un exemplu este art. 662 din Codul civil, care prevede societatea chiriaș dreptul de a solicita rambursarea costurilor de producție de îmbunătățiri permanente, indiferent de consimțământul locatorului pentru punerea în aplicare a acestora.

Acum venitul primit din contractul de închiriere a proprietății sunt supuse impozitării profiturilor în ordinea stabilită de Codul fiscal.