relațiile de arendă
Contractul de închiriere este unul dintre tipurile clasice de contracte, a căror istorie datează de mai multe mii de ani. În ciuda acestui fapt, relațiile proprietar și chiriaș cauzează adesea o mulțime de dificultăți, care sunt mai conștienți și sunt negociate în prealabil.
Condițiile de bază în contractul de închiriere
- condițiile obiectului contractului;
- condiții, care sunt numite într-o lege sau alte acte juridice ca un element esențial sau necesar pentru contractele de acest tip;
- condiții pe care oricare dintre părți trebuie să fie ajuns la un acord.
Starea obiectului contractului, este o condiție esențială a contractului de închiriere. Ca obiect de leasing poate acționa spațiu de construcție pentru magazin de îmbrăcăminte. constructii, firma, complex de proprietate, echipamente, terenuri și alte obiecte naturale separate (de exemplu, zonele forestiere și corpurile de apă), vehiculul și alte bunuri mobile și imobile. Contractul trebuie să se acorde în mod necesar toate dovezile pentru a stabili fără echivoc proprietatea care urmează să fie transferate locatarului de către locator ca obiectul contractului de leasing.
Atenție!
În absența unor condiții de fond armonizate contractului de închiriere, și anume condițiile de elementele care urmează să fie livrat locatarului, leasing termeni sunt considerate a fi inconsistente de către părți, iar acordul nu este considerat a fi încheiat.
Care apar în cursul negocierilor și la încheierea clauzelor contractuale vor fi considerate ca termeni suplimentari contractului de închiriere. Printre acestea se numără:
- Prețul de închiriere;
- Termenul contractului de închiriere;
- Condiții de utilizare a bunului închiriat;
- Obligațiile părților aflate sub întreținerea bunului închiriat;
- Veniturile, produsele primite de locatar ca urmare a utilizării bunului închiriat, în conformitate cu contractul, precum și îmbunătățiri aduse de active separabile închiriate sunt proprietatea locatarului său (o condiție a contractului);
- Chiriașul în caz de încetare a contractului de închiriere proprietarul trebuie să returneze proprietatea în aceeași stare în care a primit, ținând cont de amortizare sau în condițiile prevăzute de acordul (prevedere).
Riscurile de chiriaș și proprietar
Principala preocupare a proprietarului, este, desigur, capacitatea de a plăti chiria pentru utilizarea proprietății. El nu se poate obține chiria, nu să-l primească în întregime sau după un anumit timp. Pentru a confirma chiriaș obligațiilor sale financiare necesită în mod normal proprietarul pentru a face o plată în avans de la el (de exemplu, 3 luni).
Cu toate acestea, există cazuri în care chiriașii, nu numai că nu plătesc chiria, dar, de asemenea, să se mute din proprietatea închiriată prematur fără a plăti nimic, înșelându-se astfel locatorul. În acest caz, proprietarul de proprietate nu face nimic, dar iartă datorii sau du-te la tribunal. Pentru a evita problemele, trebuie să vă protejați în felul următor:
Această informație este proprietarul poate fi folosit ca un instrument pentru a influența angajator lipsit de scrupule.
În cazul apartamentelor de închiriere, depozite, birouri, și așa mai departe. D. Posibil risc de a folosi premisele pentru alte scopuri.
Un risc semnificativ este takzherisk încalcă termenii transferului de proprietate. Prin urmare, necesită o serie de acțiuni convenite de ambele părți. Proprietarul, de exemplu, poate propune includerea în obiectul contractului de leasing pe durata transferului de proprietate, pentru care va avea nici o responsabilitate în cazul în care un astfel de caz. Locatarul, la rândul său, ar trebui să insiste asupra includerii unor prevederi care motivează proprietarul să treacă camera de la momentul convenit, de exemplu, pentru a oferi o zi de chirie gratuit pentru fiecare zi de întârziere în transferul sediului, amenzi semnificative sau compensații pentru daunele cauzate de întârziere.
Cel mai rau scenariu pentru relația de leasing dintre părți nu are loc pe transferul de proprietate. În interesul chiriaș - să insiste asupra includerii în acordul pierderilor de puncte de compensare și costurile cauzate de închiriere nu a avut loc din cauza spațiilor locatarului defect.
Se crede că locatarul continuă să utilizeze proprietatea până în momentul livrării de bun, și anume înainte de semnarea certificatului de acceptare. Astfel, în absența actului după expirarea contractului de leasing se reînnoiește în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (art. 621 din Codul civil). Indiferent dacă chiriaș părăsească efectiv sediul sau nu, contractul continuă, drepturile și obligațiile ambelor părți rămân în vigoare, iar chiriașul va trebui să plătească pentru tot timpul când el de fapt, nu a folosit proprietate
Forța majoră ar trebui să fie, de asemenea, definite în contract ca un eveniment extraordinar sau circumstanță dincolo de controlul părților, părțile nu sunt în măsură să prevină, eforturi rezonabile și adecvate. Lista de circumstanțe includ dezastre naturale, acte teroriste, acte de stat într-o stare de urgență, explozie nucleară, contaminarea radioactivă sau chimică, boicoturi, greve (cu excepția greve kakoy¬ angajați ai uneia dintre părți), precum și acțiunile autorităților publice. Prin forță majoră nu se referă la lipsa de fonduri la chiriaș sau incapacitatea acestuia de a efectua plăți.
sfaturi utile
- Pentru a evita litigiu între părți în contract este de dorit să se precizeze începutul zonelor, în special în cazul în care proprietatea este închiriată, nu permite să înceapă să-l folosească imediat după transferul acestuia. Uneori este necesar să se echipeze, reparații, să se înregistreze în organele de stat, etc.
- Chiar dacă contractul de închiriere se face corect din punct de vedere, lipsa unui act de acceptare și transferul de proprietate (de la data semnării acestuia de către locatar obține dreptul de a utiliza) poate cauza dificultăți serioase. Actul precizează starea reală a bunurilor primite, în special abaterile de la norma, inclusiv decorațiuni interioare, necesitatea de a repara lipsa oricăror detalii, și așa mai departe. Mai târziu, prezența acestui document pentru a evita disputele dintre părți.
Chirie de proprietate Comitetul de gestionare a orașului
In zilele noastre, mulți oameni se gândesc la închirierea sau răscumpărarea spațiilor non-rezidențiale în Comisia pentru oraș Property Management (Kuga). În ceea ce privește contractul de închiriere, apoi formularele model sunt aprobate practic neschimbate și, în ciuda unor imperfecțiunilor lor, dorind să încheie un contract de închiriere cu proprietate Comitetul de gestionare a orașului nu devine mai mică, chiria este scăzută, iar termenii de zeci de ani. Cu toate acestea, în incinta chiriile sunt în creștere și posesia de proprietate în aceste condiții pentru chiriași devine neprofitabilă.
de investiții profitabile pot fi privatizate sau leasing obiect răscumpărare din modelul Kuga. În plus, valoarea de piață de bunuri imobiliare este în creștere, iar în viitor, acest tip de proprietate poate fi realizat la un preț rezonabil, în schimbul pentru profit.
Atenție!
În cazul transferului de drepturi de închiriere pentru proprietăți de blocare a pieței sunt considerate a fi zero, adică, în cazul în care chiriașul anterior plătit chirie timp de 3 ani, cu alocarea timpului să limitați ca un nou chiriaș nu vor fi luate în considerare.