Cum de a vinde o participație într-un apartament în 2019 ghid pas cu pas
Astăzi privatizate apartamentele pot avea mai mulți proprietari, în plus, acestea nu vor fi în mod necesar legate una de alta. Dar, chiar dacă există întrebări de rudenie vânzarea de acțiuni ar putea veni cu obstacole serioase: cineva nu este de acord cu vânzarea de camera alăturată unei terțe persoane sau a anunțat drepturile de preempțiune. Situația poate fi complicată, iar dacă nu se poate elibera o parte în natură: în cazul în care un apartament cu o cameră este deținută de doi oameni, și fiecare dintre ele are dreptul la ½ camera de zi, vânzarea de „jumătate de spațiu“ nu arata destul de real. Cu toate acestea, legislația existentă permite și astfel de tranzacții.
Mult mai ușor să se ocupe de cazurile în care numărul de proprietari (proprietarii de acțiuni în apartament) egal cu numărul camerelor de locuit. În acest caz, vânzarea de acțiuni pot fi efectuate pe baza selecției sale ca una dintre camere. Reamintim, în deținătorii de fapt au dreptul la o posesiune personală a camera de zi și proprietatea comună asupra altor camere: .. bucatarie, baie, hol, etc. Astfel, vânzarea sau cumpărarea acțiunilor pot fi asociate cu o varietate de nuanțe care au nevoie, dar, din păcate, nu oferă întotdeauna reglementări, cum ar fi Locuinte, Familiei și Codul civil. Cum de a vinde un pachet într-un apartament? Ce se întâmplă dacă acțiunile deținute de un minor? dacă vânzarea de acțiuni în cazul în care acordul nu aprobă ceilalți participanți în comun de proprietate posibil? Cum de a vinde un pachet în apartament ipotecar?
Procedura de vânzare a acțiunilor în apartament
Oferim numai fracția selectată - cea care este clar definit în fracțiunea totală de masă, și care poate fi apreciat. În practică, proprietarul are întotdeauna să recurgă la alocarea acționariatului în natură, adică. E. Determinarea ceea ce și cât de mult spațiu este inclus în această cotă. Se crede că separarea fracțiilor trebuie să aibă loc prin consimțământul reciproc al proprietarului. În caz contrar, soluționarea problemei în fața Curții. După ce vânzătorul primește de la mâinile documentelor de titlu la cota alocată, este liber să elaboreze un contract de vânzare.
Alocarea cotei de vânzare
Orice co-proprietar (co-proprietar) are dreptul de a aloca cota sa în scopul vânzării sale ulterioare. În acest caz, acesta notifică decizia sa tuturor coproprietarilor. Prin lege, li se acordă dreptul preferențial de a cumpăra (art. 250 din Codul civil, partea 1), în plus, ele pot conta pe aceeași propunere de valoare, care va fi oferit oricărui alt client. După ce a decis să vândă pachetul de acțiuni în apartament și a început procesul de selecție, vânzătorul este obligat să informeze toate părțile interesate. În cazul în care proprietarul a refuzat să cumpere o parte, acesta poate fi pus în aplicare în piața imobiliară. Dacă dorim să facă o achiziție exprimat mai mulți proprietari, vânzătorul are dreptul de a face o alegere (art. 250 din Codul civil, p.2).
Ponderea apartamentului iese în evidență în mod natural (camera single sau mai multe camere) sau, în cazul în care proprietarii nu au găsit un compromis în instanța de judecată, care a recurs la aritmetică simplă: ½ - împarte suprafața totală de 2; 1/3 - divide cu 3, etc. Astfel, dacă într-un apartament studio de 40 mp cota alocată în sumă de ½, atunci solicitantul va avea dreptul la procedura de punere în aplicare în continuare de 20 de metri pătrați. m. de locuințe.
Cum de a vinde jumătate din pachetul de acțiuni?
Ponderea în apartament poate fi atât de mare încât proprietarul său va avea o dorință de a vinde doar o parte din proprietatea deținută de el. În acest caz, proprietarul cotei trebuie să respecte aceleași reglementări: a aloca o parte a acesteia și, inițial o va oferi altor proprietari. În cazul în care co-proprietari ai apartamentului au intrat abandonarea unei părți din miza vândute va fi capabil de a scăpa de numai una dintre următoarele moduri:
- Dă-o parte a cotei vândute (mikrodolyu) pentru oricine, și apoi să vândă restul la donatarul, care în calitate de proprietar primește un drept de preempțiune.
- Dă toată cota vândut imediat, dar după obținerea de bani fără a emite un contract de vânzare (tranzacție fals, pe care alți proprietari de apartamente pot fi atacate în instanțele de judecată).
- Lăsați o parte din cota colateralului primite sub forma unui împrumut de a finaliza costul său. Această opțiune poate fi considerat cel mai „pur“ din punct de vedere legal.
Cum de a vinde o participatie in apartamentul unui copil minor?
În cazul în care ponderea în apartament privatizate aparține unui partid minor, orice operațiuni ea poate doar cu acordul autorităților de tutelă. Trebuie să se înțeleagă faptul că experții vor fi de a proteja interesele copilului, și în primul rând, ei sunt interesați de schimbările survenite în condițiile de viață care afectează episcopia lor. Desigur, în cazul în care copilul face parte din cota în apartament este singura lui imobiliare, sau vânzarea de condiții de viață pentru el să fie degradat, permisiunea de a efectua tranzacția nu va da tutela.
Calea de ieșire din această situație va servi drept următoarele: este necesar să se prevadă experți confirmă faptul că copilul este alocată cota în altă parte - să cumpere locuințe, sau oricare ar fi numele lui este deschis un cont bancar în cazul în care banii vor proveni din vânzarea de acțiuni. În orice caz, un minor nu poate rămâne fără adăpost, precum și orice alt intereselor sale, ca urmare a tranzacției nu poate fi încălcată. După obținerea consimțământului de la tutelă de a vinde cota va trebui să acționeze în conformitate cu scenariul de obicei: să-l aloce din mulțime și oferă altor proprietari.
Ca să-și vândă participația în apartament, fără acordul proprietarului?
Cazuri în care proprietarii nu se poate pe cale amiabilă sunt de acord cu privire la vânzarea de acțiuni, din păcate, nu mai puțin frecvente. Aici și multe nuanțe în ceea ce privește anumite circumstanțe: de exemplu, unde se află proprietarul este necunoscut, sau doar o discuție de fond ocoleste privind alocarea acționariatului a proprietății comune. Cum de a vinde un pachet într-un apartament într-un astfel de caz?
Principalul postulat - de a vinde participatia in apartamentul poate cineva care le-a alocat în natură sau prin intermediul instanțelor. În acest caz, alți proprietari nu se poate împiedica să vândă pachetul de acțiuni, deși un drept de prioritate să-l cumpere. În plus, legea obligă proprietarii să notifice intenția lor de a scăpa de acțiuni în apartament privatizate. Toate aceste forțe să acționeze după cum urmează:
Vânzarea și achiziționarea de acțiuni în apartament ipotecar
Cetățenii au dreptul la proprietate asupra unei cote într-o față plană, și multe alte nuanțe. Astfel, pot apărea anumite probleme în cazul în care doriți să-și vândă un pachet în ipotecare de locuințe. De obicei, astfel de situații apar atunci când soții divorț, odată ce a cumpărat un apartament în ipotecare, atunci când unul dintre ei nu vrea să se mute și să vândă cota sa de proprietate. În primul rând, cred că drepturile de cumpărare prioritare, care în acest caz are un al doilea soț. În plus, o astfel de vânzare presupune implicarea băncii: el trebuie să dea permisiunea pentru tranzacție.
În cazul în care celălalt soț este de acord să cumpere o participație, o astfel de permisiune va fi garantată pentru a obține, și toate angajamentele de credit vor fi re-emise cu cumpărătorul. În cazul în care achiziția cota este făcută o persoană neautorizată, următoarele opțiuni sunt disponibile:
- Proprietarul coproprietate rambursa creditele ipotecare și vinde cota sa de proprietate.
- cota de proprietar negociază cu banca despre tranzacție (puțin probabil).
- parts Proprietarul convinge bancherii să reînnoiască împrumut cumpărătorului.
O altă opțiune eficientă - de a vinde un apartament complet și de a reveni la unul dintre soți este valoarea acțiunilor sale. Este de remarcat faptul că vânzarea apartamentului nu a putut accepta celuilalt soț, deci nu este, într-adevăr, în multe alte cazuri, legislatorii români sunt în speranța de a ajunge la un acord pe cale amiabilă.
La taxele percepute la vânzarea de acțiuni
Impozitarea tranzacțiilor legate de vânzarea unei părți a apartamentelor privatizate - proprietate scump, este o problemă destul de importantă, deoarece colectarea kodeksRumyniyapredusmatrivaet impozit de 13% din astfel de tranzacții. De fapt, vânzătorul are titlul la apartament, după vânzarea acesteia generează venituri care fac obiectul legislației PIT. Cu toate acestea, practica de a aplica o deducere fiscală poate reduce în mod semnificativ valoarea taxei: tranzacții la 1 milion de ruble de impozite nu exceptează, și peste - taxa de bază devine mai puțin suma de un milion .. . Exemplu În cazul în care cota într-un apartament în valoare de 1,3 milioane de ruble, taxa pe vânzarea acesteia va fi:
(1,3 - 1.0) * 0,13 = 39 mii de ruble
În plus, în cazul în care vânzătorul deținut o cotă de mai mult de 3 ani, de asemenea, este scutită de impozitul pe venit (Sec. 17.1 al art. 217 din Codul fiscal).