Cum să nu devină - investitori amăgiți Ministerul de Construcții și Arhitectură din Republica Nord
Cum să nu devină „fraudat investitorii imobiliari“ Ghid pentru cetățeni - participanți în comun de locuințe
În România, participarea mai popular în construcția de locuințe în comun. Costul unui apartament în faza de construcție este mult mai mică decât în casa finit. Pentru mulți oameni acest lucru este, probabil, singura modalitate de a îmbunătăți condițiile lor de viață.
De multe ori, cu toate acestea, cetățenii care investesc bani în construcții, sunt așa-numitele fraudat investitorii imobiliari. A venit criza economică, compania nu calculează riscurile și a dat faliment - și construcția înghețate pentru anii următori.
Sunt sincer scheme frauduloase, atunci când companiile de o zi atrag utilizatorii prețuri mici pentru apartamente, fără a fi nevoie să predea toate documentele pentru construcția sau a terenului, și apoi dispar cu banii lor. Nu este neobișnuit de vânzări duble în cazul în care același apartament vândut la mai multe cumpărători. În astfel de cazuri, rămâne doar să se aplice la poliție și speră să recupereze banii de fraudă.
Indiferent de modul în care a evoluat situația, soarta investitorilor fraudate nu fi invidiat. Ei așteaptă ani pentru apartamentele promise, cazare închiriate, cheltui banii și nervii lor, dat în judecată și marș.
Verificați constructorul, să examineze documentele, contractul prevăzut de lege. Tot ce trebuie să știți pentru a vă proteja atunci când cumpără un apartament în faza de construcție, - pe această pagină.
Declarația de proiect trebuie să conțină informații:
• Informații despre obiectivele proiectului, etapele și calendarul punerii în aplicare a acestuia;
• pentru o autorizație de construcție;
• dezvoltator drepturi asupra terenurilor, cu privire la limitele și suprafața de teren, elemente de amenajare a teritoriului;
• amplasarea caselor în construcție și descrierea acestora;
• numărul de apartamente in casa, garaje și alte bunuri imobiliare, investitorii imobiliari transmis, descriind performanțele acestora;
• componența proprietății totale, care vor fi deținute în comun;
• privind durata de autorizație de punere în funcțiune;
• posibilele riscuri financiare și de altă natură și măsuri pentru asigurarea lor voluntară;
• un cost planificat de construcție;
• modul de îndeplinire a obligațiilor care decurg din contractul de constructor;
• Informații despre alte contracte și tranzacții, pe baza cărora strângerea de fonduri pentru construcții.
Acordați atenție la nivelul prețurilor pentru apartamente în clădiri aflate în construcție în zona dumneavoastră. Pret mult sub nivelul pieței (20-30%) - chiar mai mult un motiv pentru a verifica cu atenție toate documentele.
Consistently dezvolte și să opereze dezvoltatorul nu este nevoie de a vinde proprietatea lor simplu avantajos construit, unele companii sunt chiar posibilitatea de a construi clădiri noi, așa cum se spune „să nu comanda“, și cu speranța de ceea ce se va vinde în ceva timp nedeterminată. Pe dezvoltatori, care își pot permite un astfel de permis, ar trebui să acorde o atenție.
Participanții în comun de construcție, în plus, au dreptul de a lua cunoștință cu următoarele documente:
• autorizatie de construire;
• studiu de fezabilitate al proiectului de construire a unei case de apartamente sau de alte bunuri;
• încheierea expertizei de stat a documentației de proiect;
• documente de proiectare, inclusiv toate modificările făcute în acest sens;
• documente ce confirmă dreptul de dezvoltator a terenului.
În documentele de pe teren (certificatul de înregistrare de stat a drepturilor și a pașaportului cadastral al terenului) de contrast proprietarul legal al terenului indicat în certificatul de înregistrare de stat a drepturilor, vânzătorul.
2. Verificarea constructor
Cu cât sunt mai accesibile pentru informațiile furnizate de utilizator mediu de dezvoltator, mai puțin îndoială de stabilitate și fiabilitate. Este, de asemenea, site-ul în sine are multe de spus despre dezvoltator: dacă el este informativ, bine organizat și plin de informații complete, astfel încât dezvoltatorul este deschis, nu „frică“ de publicitate. Dacă face anchete prin intermediul acestui canal de informare, se află deja în acest stadiu, se poate face anumite concluzii „pentru“ sau „contra“ .Because să se întoarcă la birou, uita-te la câți angajați sunt, ceea ce situația, și așa mai departe. Dezvoltatorii grave nu se vor lua o serie de camere cu cinci angajați în subsolul casei.
Asigurați-vă că pentru a cere dezvoltator următoarele documente:
• un certificat de înregistrare de stat al dezvoltatorului;
• un certificat de înregistrare fiscală;
• Aprobarea raportului anual, bilanțul, distribuirea profiturilor și a pierderilor pentru ultimii trei ani;
• raportul auditorului pentru anul trecut.
Aceste documente vor ajuta să verifice însăși existența organizației și competența persoanei care semnează documentele.
Dacă aveți unele schiță pentru achiziționarea de apartamente in cladiri noi de la dezvoltator, nu fi leneș pentru a merge direct la inaltarea. Chiar dacă toate documentele sunt în ordine, tu sau avocatul nu a deranjat la etajul nouă fiind completat în clădire cu zece etaje, în mod necesar - „doar în cazul!“ - să ia o excursie în persoană la site-ul și asigurați-vă că acest lucru este adevărat. Pe gard fiecare clădire are un consiliu de informații, care vor fi scrise, care este de lucru, că acesta este construit, datele de începere și de finalizarea construcției. l citiți cu atenție, asigurați-vă că este construit această facilitate și tocmai în faza de construcție, pe care le-a spus constructor. Roam liber pe obiectul pe care cu siguranță nu își pot permite, dar „apuca“ unul dintre muncitori, care a fugit pentru plăcinte într-un magazin din apropiere, este destul de real. Fii inteligent - este în interesul dumneavoastră. Lucrătorul poate afla cât de repede se construiesc podelele, modul în care acestea sunt în mod regulat un salariu, ce altceva în afară de clădirea a fost dezvoltator.
3. încheie un contract
Nu uitați: Legea 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și a altor bunuri imobiliare și cu privire la modificările unor acte legislative din România“ permite doar trei forme de atragere de fonduri cetățenilor pentru construcția de case de locuit, care, la momentul de atragere a fondurilor cetățenilor nu pus în funcțiune:
• pe baza contractului de o construcție comună;
• prin emiterea de dezvoltator care are un permis de construcție a unei clădiri de apartamente pe teren, certificate de locuințe, asigurarea dreptului cetățenilor de a primi de la constructor de spații de locuit;
• construcții de locuințe și de cooperare economie de locuințe.
Dacă va oferi încheierea de contracte de co-investiții, bilete la ordin, pre cumpărare - vânzarea sau răscumpărarea de acord participare la capital, fugi - compania intențiile impure. Amintiți-vă că singurul document legal este un acord capitalurilor proprii emise în conformitate cu cerințele din Legea federală №214. Conform acestui contract, cetățeanul nu permite dezvoltator să împrumute bani, și este, s-ar putea spune, co-proprietar al clădirii. În conformitate cu aceeași lege a riscurilor asociate cu construcția în comun sunt asigurate.
Dacă ați semnat un contract de participare de capital în construcții, construcții în curs de desfășurare și terenuri sunt în vocea ta. Chiar și în cazul de faliment al constructorului acționarilor trebuie să fie îndeplinite în primul rând tuturor creditorilor și contractori.
214 Legea federală prevede mii instrucțiunile de bază cu privire la modul de a încheia contractul.
Termenii contractului de construcție parts
Contractul de construcție în comun trebuie să conțină următoarele condiții:
• definirea obiectului de construcție comună (spații rezidențiale sau nerezidențiale din beton, proprietatea comună într-o clădire de apartamente care urmează să fie transferat la cota, după ce a primit permisiunea de a intra în operațiune bloc);
• Perioada de dezvoltator obiectului participanților de construcție comune de construcție în comun de transfer. Deoarece este exactă poate fi o dată calendaristică sau un bloc de capăt;
• prețul contractului, termenii și procedura de plata a acesteia;
• perioada de garanție pentru obiectul de construcție în comun.
În constructor, puteți solicita contractul de capital în construcția modelului și să se consulte pe acesta cu un avocat competent, care urmărește doar interesele dumneavoastră, ia în considerare documentele sale și să dea sfaturi valoroase, bazate pe experiența sa vastă în cazuri cu dezvoltatori.
Important! În absența a cel puțin una dintre cele patru condiții ale contractului vor fi luate în considerare încheiat.
Amintiți-vă două reguli importante:
• Contractul pentru participarea la construcția comună se consideră încheiat numai după înregistrarea de stat. Plătiți contractul numai după înregistrarea de stat. Înregistrarea de stat în modul prevăzut a contractului de o construcție comună este o garanție că un dezvoltator lipsit de scrupule nu va fi în măsură să efectueze așa-numitul „dublu vânzare“ în cazul în care contractul în ceea ce privește o anumită locuință este cu mai mulți participanți de construcție în comun;
• Includeti participarea contractului de capital în construcția de numai dezvoltator. În orice caz, nu cu investitorul, antreprenorul general, sau orice altă organizație.
Crearea de locuințe cooperatiste (HBC) are multe avantaje.
HBC ca dezvoltator colectiv alege locația obiectului. HBC eliberat dintr-o serie de taxe. HBC este capabil de a atrage resurse de credit.
HBC se formează o estimare rezonabilă a lucrărilor și selectează un contractor, care de multe ori face posibilă reducerea semnificativă a prețului pe metru pătrat în comparație cu piața.
Cu toate acestea, unii dezvoltatori să profite de HBC în propriile lor interese. În acest scop, compania-constructor creează un „buzunar“ de HBC. În acest caz, o autorizație de construire este decorat pentru companie, terenul este închiriat sau deținut de companie, și HBC este, de fapt, o pungă, bine, sau investitor. Întreaga schemă este contrar însăși ideea asociațiilor de cetățeni, în scopul de a construi cooperativei, fără intermediari, stabilit de Codul de locuințe. legea 214th nu protejează drepturile cetățenilor care au investit în achiziționarea de locuințe în cadrul acestui sistem. Dacă aveți de gând să se alăture unei cooperative implicate în construirea unui bloc de apartamente, asigurați-vă că terenul este deținut sau închiriat de HBC că o autorizație de construcție se eliberează pe HBC, HBC și este dezvoltatorul.
ATENȚIE: Schemele de „gri“ în construcția în comun!
Fii atent, există doar trei apartamente legitime schemă de cumpărare într-o casă nou construită. Puteți semna contractul capitalul propriu organizează societatea construirea și de a construi propriul dvs. sau să cumpere certificat de locuințe. Întotdeauna amintiți-vă: numai cumpărarea de locuințe ca parte a legii 214-lea garantează vă proteja drepturile și interesele.
Numărul de scheme discutabile, riscante este în creștere. Aici sunt doar câteva dintre ele:
1. Contractul preliminar de vânzare a apartamentului. Dezvoltatorul intră într-un participant parts un contract prin care se angajează să vândă un apartament pe contractul de vânzare, atunci când acesta va fi construit. Banii care plătește pentru deținătorii de interese a contractului de dezvoltator preliminare sunt considerate „depozit de securitate“.
Aceasta este, dezvoltatorul ia banii astăzi și se angajează în viitor să vândă apartamentul. Conform acordului cu acordul prealabil fermă a apartamentelor listate nu sunt specifice pentru investitorii imobiliari, și pentru dezvoltator. Acordul de cumpărare și de vânzare preliminare (spre deosebire de primar) care nu fac obiectul înregistrării de stat și, prin urmare, nimic pentru a preveni dezvoltator, luând banii cumpărătorului, apoi semna mai multe contracte pentru același apartament. Dezvoltatorul nu face nici un angajament de a construi o casă de o anumită dată. Adesea, caracteristicile apartamentului, unele precontract nu corespund construcției actuale. apartamente Preț în contractul principal poate fi semnificativ mai mare decât în avansate.
Fii atent, există doar trei apartamente legitime schemă de cumpărare într-o casă nou construită. Puteți semna contractul capitalul propriu organizează societatea construirea și de a construi propriul dvs. sau să cumpere certificat de locuințe. Întotdeauna amintiți-vă: numai cumpărarea de locuințe ca parte a legii 214-lea garantează vă proteja drepturile și interesele.
Obligațiile prevăzute de contractul preliminar se încheie în cazul în care, înainte de expirarea perioadei în care părțile trebuie să încheie contractul de bază, el nu va fi încheiat. În caz de încălcare a contractului de dezvoltator deținători de interese vor trebui să dovedească faptul de investiții. În titular interese nu apare dreptul de cerere la apartament.
2. Contractul preliminar al unei construcții în comun. Folosind acest sistem, la fel ca cel anterior, un dezvoltator nu poate obține permise și, în consecință, nu se încheie contractul de bază al unei construcții în comun în perioada stabilită de contractul preliminar.
3. contractul de rezervare. Dezvoltatorul propune 10-30% din prețul de la începutul construcției. Cel mai adesea, în acest stadiu, el nu are nici măcar o autorizație de construcție. Un cetățean al unei rezerve tratat nu garantează nimic. Cumpărătorul nu poate obține un apartament, nici în avans lui.
4. „Depozit“ sau sistem de „bancă“. Dezvoltatorul vinde apartamentul doar acei clienți care au un cont cu un anumit tip de o bancă cu care dezvoltatorul decorat parteneriate. Dezvoltatorul în acest caz, nu participă la co-investitori de strângere de fonduri și împrumuturi de la bănci.
Investitorii imobiliari face bani pe contul de depozit al băncii nu are în mod oficial nici o legătură cu construcția nr. Acest sistem nu implică apariția unor cerințe de apartament ale legii. Există riscul de a obține fonduri de la banca in loc de un apartament de la dezvoltator.
5. Acordul de împrumut. Acest sistem nu implică dreptul de a cere de la dezvoltator un apartament, vă oferă doar fonduri de împrumut.
6. Schema de proiect de lege. C cetățean sunt două acorduri - de obicei, un contract preliminar de vânzare (sau o scrisoare de intenție), precum și contractul de vânzare proiect de lege. Se înțelege că plata tranzacțiilor viitoare este posibilă prin răscumpărarea a proiectului de lege, care este dezvoltatorul rasplateste proiectul de lege nu este bani, dar în metri pătrați.
Problema este că proiectul de lege și obligația de a furniza un apartament care nu sunt legate în mod oficial. Proiectul de lege nu este posibil să specificați un apartament netransferabilă special, în legătură cu care nu există nici o garanție că dezvoltatorul va face schimb de securitate este în apartament și nu plătesc un cetățean din banii proprii. Și în cazul de faliment al dezvoltatorului deținători de interese nu va fi capabil de a obține chiar și pentru bani, prezentarea unui proiect de lege la maturitate.
7. Acordul de co-investiții sau acordul de investiții. deținători de interese să devină un partener real al acțiunilor de dezvoltator și, prin urmare, cu el riscurile de construcție comerciale.
8. Tratatul de participare la activitățile economice ale societății de consum. Societatea de consum nu poate desfășura activități pentru construcția de locuințe și strângerea de fonduri pentru aceste scopuri.
9. Intrarea într-un parteneriat limitat. Un parteneriat limitat este destinat pentru achiziționarea unei părți a profiturilor din participarea în ea. Drepturile de proprietate ale cetățenilor nu se pune. În scopul de locuințe societății de construcție de construcție care urmează să fie creată.
schema de „gri“, folosit de dezvoltatorii pentru a se sustrage controlului de stat asupra construcției în comun. Prin semnarea contractului de „gri“, trebuie să înțelegeți: este o bună șansă pe care le va da bani fără nimic în schimb. Dacă oricare dintre schemele de mai sus investitorilor imobiliari sunt privați de posibilitatea de a realiza numeroase drepturi și garanțiile acordate acestora prin lege 214th.