Cum să nu devină investitori amăgite - RSS - site-ul oficial al Rospotrebnadzor
Cum să nu devină acționari Înșelați
Sfaturi avocați „cum să evite să devină investitori înșelat“, specializat în probleme juridice de locuințe
Ce trebuie să faceți dacă ați început deja?
Ce să faci și unde să apeleze la un cumpărător care a fost ispitit ieftin „dolovkoy“ intr-un complex rezidential din primele etape de construcție, și apoi a constatat că finalizarea proiectului termenelor de abordare, dar continuă să fie viitorul cămin pe scena de excavare?
Recomandări afectate investitorilor imobiliari: ce să facă, în primul rând, pentru a aborda și orice legi în orice jurisdicție pe bază.
Elena Ivankina, director al Institutului de Management sectorial (IEM) RANHiGS, presedintele FIABCI Rusia, doctor în economie, profesor
Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului Juridic al Est-a-Tet.
Inițial, participanții de construcție comune trebuie să fie în scris, sub formă de declarații se referă la dezvoltator cu cerința, în cazul de nemulțumire cu cerințele participantului să-l păstreze dreptul de a-și apăra interesele în instanța de judecată. Până în prezent, practica judiciară în cazurile de încălcare a intereselor persoanelor fizice sa axat în principal pe protecția drepturilor acționarilor. Cu toate acestea, pentru a obține soluții eficiente pe deținătorii de interese problemă va trebui să facă o cerere, susținută de ei documentate, și anume atașați o copie a contractului între dezvoltator și participant, ordinul de plată sau chitanța care confirmă îndeplinirea obligațiilor privind plata contractului.
Art. 10, 214 FL. „În cazul în care neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor în temeiul părții de contract nu și-a îndeplinit obligațiile sau necorespunzătoare îndeplinit obligațiile care îi revin, este obligat să plătească cealaltă parte a legii federale prezent și sancțiunile contractuale menționate (amenzi, penalități) și pentru a compensa pe deplin pierderile cauzate în plus față de pedeapsa.“
P. 2, art. 6. „În cazul încălcării unei clauze contractuale a participanților la program de construcție în comun a obiectului de constructor de construcții în comun plătește penalizare de construcție participativă (fină), în mărime de trei-sutime a ratei de refinanțare a Băncii Centrale a România, valabilă în ziua de executare a obligației, prețul contractului pentru fiecare zi de întârziere. În cazul în care un participant de construcție în comun este cetățean stipulat în această parte a pedepsei (amenda) se plătește de către dezvoltator în sumă dublă. "
Vladimir Zimohin, șef adjunct al departamentului juridic al companiei „NDV-estate.“
În primul rând, este necesar să se clarifice calendarul de finalizare a declarației de proiect, precum și a afla dacă în cursul unei proceduri judiciare împotriva constructorului. Puteți verifica cu documentația de construcție și de proiect, care este coordonat de către autoritățile publice pentru a verifica dacă există o potrivire cu programul real al construcției. La nivelul groapă este destul de dificil să se determine dacă construcția sa oprit sau se pregătește pentru următoarea etapă de construcție.
Aleksandr Agafonov, director general adjunct al firmei de avocatura Prime Lex.
În cazul în care suspendarea de construcție, în primul rând, ar trebui să fie încurajate să analizeze situația și să ia măsuri active numai după o evaluare atentă. Legea federală №214, desigur, include dreptul acționarilor la tribunal pentru a rezilia contractul în cazul încetării sau suspendarea construcției, în condițiile în mod evident să ateste că timpul contractului obiectul este transferat deținătorilor de interese. La prima vedere, se pare că acest lucru este un mecanism excelent pentru restituire. Cu toate acestea, să fie obiective - în cele mai multe cazuri, contractele de capital sunt încheiate cu „o zi“ persoane juridice (SRL), care nu au active lichide, prin care pot fi executate de fapt, o cerere legitimă pentru returnarea deținătorilor de interese în numerar plătite. Mai ales pentru că garanția oferită de Legea federală a terenului sub ridicat o casă folosită de majoritatea covârșitoare a dezvoltatorilor, în practică, ineficiente. Cu alte cuvinte, accesul la o instanță poate părăsi deținători de interese, fără a apartamentului viitor potențial (după contractul este reziliat de către instanța de judecată), dar în loc de bani de la co-investitori vor fi doar decizia instanței pe mâinile sale, care, de fapt, nu vor fi îndeplinite.
Evgeniy Strahov, un expert independent, un avocat imobiliar
În primul rând, investitorii imobiliari nu doresc să-și concentreze eforturile asupra rezilierea contractelor încheiate de o construcție comună (DDU) și recuperarea banilor plătite în temeiul contractului, deoarece are de obicei nici perspective din cauza lipsei de bani de la dezvoltator pe conturi. În schimb, trebuie să combine și să direcționeze eforturile de co-investitori pentru finalizarea obiectului, pentru care următoarele: - echipă cu alți investitori imobiliari din grupul de inițiativă; - scrie la dezvoltator pentru a determina motivele pentru oprirea construcției; - Toate deciziile luate de grupul de inițiativă, repara protocolul; - se aplică autorităților de reglementare relevante.
Ce legi trebuie să atragă investitori în protejarea drepturilor lor?
Natalia Shatalina, director general adjunct al "Miel-Nou"
Evgeniy Strahov, un expert independent, un avocat imobiliar
Ce organizații, guvern și publicul poate ajuta fraudat investitorilor imobiliari?
Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului Juridic al Est-a-Tet.
Cele mai frecvente cazuri, în cazul unei cereri de eșec termenilor de construcție sunt agențiile de aplicare a legii, Ministerul Construcțiilor al complexului și primirea oficială a subiectului Federației Ruse.
Natalia Shatalina, director general adjunct al "Miel-Nou"
Aleksandr Agafonov, director general adjunct al firmei de avocatura Prime Lex
În plus față de instanța de judecată cu cerințele dezvoltator, participanții de construcție comune au dreptul de a face apel la agențiile de aplicare a legii (procuratura), organele executive ale puterii de stat (vornicului (primar), președintele comisiei competente). Într-un sens strict juridic, aceste organisme nu ar trebui să interfereze cu siguranță în relația dintre participant social și o societate privată, care co-investitorilor a reușit să încheie un contract de construcție în comun. Cu toate acestea, practica arată că recursul în masă „înșelat investitori“ la conducerea entităților românești pot, într-o anumită măsură, să contribuie la adoptarea ultimului unei decizii volitiv (de exemplu, pentru a transfera in alt dezvoltator). Competența acestor organisme depind de drepturile dezvoltatorului la teren (chirie de la stat sau proprietate privată).
Evgeniy Strahov, un expert independent, un avocat imobiliar
Organizațiile, care se pot aplica investitorilor înșelați includ în primul rând: - constructorul corpului de control (de exemplu, în Republica Daghestan este Ministerul Construcțiilor RD) pentru o explicație cu privire la motivele pentru oprirea construcției obiectului și includerea în registrul problemei obiectelor;
- construcție de supraveghere organism - Glavgosstroynadzor (în regiunea Moscova - Mosoblgosstroynadzor);
- autoritatea locală pe al cărui teritoriu construcția se realizează, de multe ori pentru că dezvoltatorul este parte a unui contract de investiții cu municipalitățile și orașul este interesat în construcția acestui obiect. Cu toate acestea, municipale interesat în lipsa obiectelor problematice;
- agențiile de aplicare a legii. Acolo puteți contacta în cazul în care există motive adecvate pentru a face acest lucru.
Aceasta poate obține deținătorii de interese afectate în condiții favorabile? Ar trebui să se bazeze pe el doar reluarea de construcție la compensații monetare și altele asemenea?
Elena Ivankina, director al Institutului de Management sectorial (IEM) RANHiGS, presedintele FIABCI Rusia, doctor în economie, profesor
Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului Juridic al Est-a-Tet.St. 10, 214 FL. „În cazul în care neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor în temeiul părții de contract nu și-a îndeplinit obligațiile, sau în mod necorespunzător îndeplinit obligațiile care îi revin, este obligat să plătească cealaltă parte a legii federale prezent și sancțiunile contractuale menționate (amenzi, penalități) și pentru a compensa pe deplin pierderile cauzate în plus față de pedeapsa.“ Puteți solicita despăgubiri, dar este demn de reținut faptul că daunele morale trebuie sa faca dovada documentate. Care este natura cererii trebuie să fie desemnate în cererea depinde de situația specifică. Înainte de a trimite o cerere trebuie să ia în considerare mai mulți factori: forma relațiilor contractuale, starea financiară a constructorului, obiect de pregătire de construcție, și altele. Toate acestea afectează formarea cerințelor specifice pe care un participant la registre din proces.
Natalia Shatalina, director general adjunct al "MIEL-Nou" Probleme juridice
În condiții favorabile, deținătorii de capital se pot aștepta că construcția proiectului va fi continuată în viitor, el va elibera obiectul în proprietate. În cazul imposibilității de construcție în continuare a instalației, participanții de construcție partajate pot conta pe returnarea fondurilor în cadrul contractului de o construcție comună, precum și de a recupera de la sancțiunile de constructor, în conformitate cu legislația rusă aplicabilă.
Vladimir Zimohin, șef adjunct al departamentului juridic al companiei „NDV-Real Estate“
Acum, legislația se bazează pe o situație în care dezvoltatorul nu se poate finaliza construcția din cauza problemelor din economie. Activitățile dezvoltatorului depinde de mulți factori, uneori finalizare este imposibilă din motive economice obiective. În acest caz, legea prevede două opțiuni: fie la capitalurile proprii, deținătorii primesc indemnizația de asigurare, sau pe propria lor cheltuială termina construirea obiectului, inclusiv cu implicarea investitorilor.
Aleksandr Agafonov, director general adjunct al firmei de avocatura Prime Lex
În orice caz, în cazul în care este clar că merge în instanță nu este promițătoare, trebuie înțeles faptul că cele mai bune perspective pentru construcții cu participare va fi obtinerea (după o lungă perioadă de timp) a apartamentului său, cu posibile suprataxe. Calea spre acest lucru poate fi foarte mult timp, dar rezultatul sub forma unei chitanțe (câțiva ani) a plătit bani poate fi numit cu greu un rezultat pozitiv pentru deținătorii de capital: pentru timpul scurs necesar pentru a face suma deprecia participant social. Un mod eficient independent de asigurare a drepturilor acționarilor pot fi de a uni eforturile participanților de construcție în comun, în scopul de a aduce construcția casei înainte de sfârșitul anului, de exemplu, prin crearea de condominii. Cu toate acestea, acest lucru nu este întotdeauna posibil, deoarece motivele juridice și economice, precum și din cauza complexității o mulțime de acționari comune de luare a deciziilor. Evgeniy Strahov, un expert independent, un avocat imobiliar, răspunsul la această întrebare depinde de mai mulți factori, printre care sef este motivul pentru oprirea construcției. Într-o măsură mai mică, deținători de interese vor primi banii înapoi (în cazul în care se oprește de construcție asociată cu lipsa de fonduri de la dezvoltator, care este situația cea mai comună). Într-o mare măsură, în funcție de stadiul în care este construirea unei case, deținătorii de capital au dreptul de a solicita un ordin judecătoresc recunoaște: - dreptul de proprietate asupra bunurilor; - dreptul de proprietate a obiectului în construcție; - dreptul de a împărtăși în proprietate comună în clădirea de apartamente, obiectul propriu-zis de construcție în comun. În caz de constructor faliment construcție participativă, precum și cetățeni care au aderat la alte raporturi juridice legate de construcția de locuințe (de exemplu, un acord preliminar, acorduri de împrumut cu încetarea obligațiilor de transfer al spațiilor, etc. ..), Dreptul de a face o cerere monetară sau a cererii că spațiile în unui tribunal de arbitraj în cadrul procedurii de faliment. De asemenea, în caz de expirare a transferului obiectului de construcție partajate, deținători de interese poate solicita dezvoltator o sancțiune în ordinea stabilită de Legea federală №214-FZ.
Ați putea evalua impactul protestelor acționarilor? Pot afecta într-adevăr soluția la problema?
Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului Juridic al Est-a-Tet.
Protestele de masă nu poate fi numit un instrument eficient de combatere a neterminată, ci mai degraba este o modalitate de a atrage atentia mass-media decizii pozitive cu privire la aceste aspecte sunt puțin probabil să fie acceptate de către autoritățile competente ca urmare a unor astfel de acțiuni.
parts utilitatea depinde de fiecare situație specifică: gradul de pregătire al casei, motivele pe care dezvoltatorul desfășoară activitățile sale, deoarece poate fi un contract de investiții cu autoritățile locale, și bazându-se pe propria lor teren.
Natalia Shatalina, director general adjunct al "MIEL-Nou" Probleme juridice
Prezice eficacitatea titularilor de proteste nu este posibilă, deoarece fiecare situație în parte și are propriile sale caracteristici. Dar nu uitați că evenimentele publice de masă ar trebui să fie efectuate în conformitate cu legislația rusă aplicabilă. Evgeniy Strahov, un expert independent, avocat, titularii imobiliare Protestele vizează tratamentul atenției. Punct de vedere legal, protestele nu suportă nici un efect juridic. Mai mult decât atât, protestele trebuie să respecte legea, astfel încât să nu atrage după sine implicarea protestatarilor la răspundere administrativă.